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上周，住建部發(fā)布通知嚴查9類違規(guī)銷售行為，將本輪調控推向了高潮?？v觀本輪調控可謂是套路頗深，先是公布違規(guī)房企，然后信貸跟進，隨后嚴肅市場規(guī)范，可謂一環(huán)套一環(huán)?！笆弧焙蟮谝恢茕N售忙著退訂，節(jié)后第二周策劃忙著改廣告。據業(yè)內人士透露，本周以來所有針對房產類宣傳性的廣告文稿全在撤換，更改力度空前，盡管如此，針對各種宣傳普通購房者又如何分辨呢？住建部公布的9類違規(guī)行為你又遭遇過哪些?

發(fā)布虛假房源信息和廣告

這種情況在二手房交易中會經?？匆?，比如某小區(qū)出售房源比平均房價要低，但是當購房者實地聯系后卻被告知房源已經售出，中介會趁機出售其他房源。其實在北京的一手房市場也曾經出現過，當年通州某樓盤虛擬出一個項目，吸引購房者關注，然而按圖索驥到了現場的購房人發(fā)現卻沒有這個樓盤，而是被帶到了另外一個項目。

案例：前不久，某地一個房產中介在櫥窗中掛出售價150萬元的“學區(qū)房”，經調查發(fā)現，此“房”非可居住的房屋，只不過是一條面積10平方米左右的過道，引發(fā)輿論關注。

散布漲價信息哄抬房價

這期不買下期就要漲價，這是樓盤售樓小姐最愛說的一句話，大部分購房者全有過類似的經歷。其實在“十一”調控前，各種肆意漲價的行為可以說是充斥著樓市的各個角落，據說在9月只要是客戶要求看房，業(yè)主就漲價，漲個二三十萬元是算有良心的。

案例：江西云星房地產開發(fā)有限公司在第二期房源只有102套的情況下，故意散布商品房要漲價的信息，吸引消費者購房，此后又以搖號、限時選房等手段迫使購房者接受高房價。

未取得預售許可證銷售商品房

據說北京周邊如河北、天津等地的項目全是無證銷售，北京也不乏此類的項目，以某知名龍頭房企最為著名，所有項目基本上就是靠“內部認購”銷售的，其實這樣的蓄客方式已經成為了樓市的慣例。

案例：昌平某著名企業(yè)開發(fā)商項目，在沒有取得預售許可證的情況下與業(yè)主簽訂定制開發(fā)委托協議書，導致后期由于項目不能散售而陷入僵局，目前尚未解決。

以認購、預訂、排號、發(fā)卡等方式收費

這條規(guī)定可能會是最嚴厲的一條，甚至改變未來的銷售模式。自從樓市嚴禁在未取證情況下收取任何形式的訂金后，電商的銷售模式就開始興起，也就是各大網站推行的“1萬抵3萬”等各種各樣的辦卡模式，由于采取第三方公司的方式收取，打政策的擦邊球，雖然被反復曝光但是收效甚微。

案例：南京萬科尚都薈要求購房者在售樓處辦一張銀行卡，存10萬元的定存，之后開發(fā)商會發(fā)放一本“置業(yè)護照”，上面有依據辦理銀行定存順序確定的護照編號。

捂盤惜售或者變相囤積房源

這個就好理解了，在過去的一段時間內，政府已經公布了一系列名單，其中不乏大房企。說白了就是拿證了不賣，按照北京市的規(guī)定，項目在取得預售證后，應該公布一次性全部開盤，而目前市場流行的是小開盤，一層、一個單元、一個樓座的開盤方式非常流行，為的就是留出漲價空間。

案例：北京國銳房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的國銳金嵿項目，存在銷售現場公示信息不全、現場銷售人員未備案、向購房人發(fā)布的可售房源數量與實際可售房源數量不符、沒有明碼標價等問題。

商品房銷售不予明碼標價

開盤價一直是個不能說的秘密，有的甚至直到開盤的當天才知道價格，蓄客期買房人知道的基本上是價格區(qū)間，而到底是高點還是低點，一般全是開發(fā)商看蓄客情況而定，往往臨時漲價的情況時有發(fā)生。

案例：不久前張先生在河北固安咨詢了一套房子，開盤前銷售人員稱價格在1萬元左右，開盤當天卻被告知漲價到1.3萬元，而且還得購買車位。

捆綁搭售或者附加條件等

這條規(guī)定在過去的兩年中對于北京的購房者而言并不陌生，2013年，為了應對政府限價地規(guī)定，開發(fā)商想出了新招，向購房者征收幾十萬元的空間優(yōu)化費，來達到變相的漲價目的，其實最常見的是買房被搭配車庫的方式，在北京周邊的河北最為常見。

案例：路勁世界城總價245萬元的房子，網簽合同價193萬元，剩下房款52萬元，收據科目上寫的是施工改造款，而不是買房時所說的新風系統。

銷售過程中出現一房二賣

這樣的案例在二手房中比較常見，媒體也報道過很多起，主要是房主看見有人出價高就臨時毀約，這種情況在樓市剛剛變火的時候會出現。

案例：丈夫開飯店經營不善欠下了很多外債，為了替夫還債，業(yè)主楊女士將自家的一套房子賣給了兩個人。由于楊女士遲遲不給過戶，兩位買房人上訴才知被騙。密云法院一審以犯合同詐騙罪判處楊女士有期徒刑11年。

偽造購房信息等行為

由于房地產交易涉及諸多環(huán)節(jié)，監(jiān)管部門列舉的只是其中具有代表性的案例，特別是在一些中小城市由于企業(yè)品牌意識不強、購房者法律意識淡薄，經常還會出現一些其他問題，主要表現在惡意宣傳上。

案例：前不久本報報道了北京弘善家園回遷房被倒賣的現象，違法公司通過偽造購房人身份信息獲得回遷房購買資格，擾亂了政策保障性住房的市場規(guī)則。